Kinh doanh Jjimjilbang (xông hơi kiểu Hàn Quốc) đang trở thành một xu hướng đầu tư “hái ra tiền” nhờ nhu cầu chăm sóc sức khỏe và thư giãn ngày càng tăng. Tuy nhiên, một trong những rào cản lớn nhất khiến các chủ đầu tư chần chừ chính là không thể xác định rõ ràng chi phí đầu tư Jjimjilbang là bao nhiêu.

Các câu trả lời “chung chung” như “vài tỷ” hay “vài chục tỷ” là hoàn toàn vô nghĩa. Một báo giá Jjimjilbang chuyên nghiệp và chính xác bắt buộc phải dựa trên bản vẽ thiết kế chi tiết và bóc tách từng hạng mục cụ thể. Bài viết này sẽ phân tích sâu về quy trình đó, giúp bạn hiểu rõ tiền của mình đang đi đâu và làm thế nào để có một dự toán ngân sách tối ưu. Tìm hiểu thêm Jjimjilbang có thể xem thêm tại đây

 A. Tại sao không có con số cố định cho “Chi phí đầu tư Jjimjilbang”?

Trước khi đi vào chi tiết, chúng ta cần khẳng định: Không có một báo giá cố định cho một Jjimjilbang. Chi phí sẽ dao động cực lớn dựa trên 4 yếu tố then chốt:

1. Quy mô và Diện tích: Một Jjimjilbang 500m² sẽ có chi phí khác hoàn toàn với một tổ hợp 2.000m².
2. Phân khúc khách hàng: Bạn nhắm đến phân khúc cao cấp, 5 sao (vật liệu nhập khẩu, công nghệ tối tân) hay phân khúc tầm trung (vật liệu phổ thông, hiệu quả)?
3. Độ phức tạp của thiết kế: Thiết kế theo phong cách truyền thống Hàn Quốc, hiện đại, hay “đo ni đóng giày” theo một concept riêng?
4. Số lượng và loại hình phòng chức năng: Càng nhiều phòng xông (đá muối, hoàng thổ, tuyết, oxy…), bể sục, khu thư giãn… thì chi phí càng cao.

Ghi chú cho Chủ đầu tư: Đừng bao giờ hỏi “Xây Jjimjilbang giá bao nhiêu?”. Hãy hỏi: “Để xây một Jjimjilbang [quy mô X m²] theo [phong cách Y], tôi cần một bản vẽ và báo giá chi tiết như thế nào?”

B. Quy trình “Bóc Tách” Chi Phí Đầu Tư Jjimjilbang (Từ bản vẽ đến báo giá)

Đây chính là “xương sống” của một dự toán đầu tư chuyên nghiệp. Chủ đầu tư chỉ có thể kiểm soát ngân sách khi nắm rõ quy trình này.

 Bước 1: Khảo sát mặt bằng & Lên Concept (Hoàn toàn miễn phí)

• Công việc: Đơn vị thi công sẽ đến tận nơi khảo sát mặt bằng thực tế (hiện trạng, đường điện, nước, PCCC…).
• Mục tiêu: Trao đổi với chủ đầu tư để nắm bắt ý tưởng, quy mô mong muốn, phân khúc khách hàng mục tiêu và ngân sách dự kiến.
• Kết quả: Thống nhất về concept (phong cách) và các hạng mục chức năng cơ bản.

 Bước 2: Thiết kế & Lên Bản Vẽ Chi Tiết (Chi phí thiết kế)

Đây là khoản chi phí đầu tiên và quan trọng nhất, quyết định 90% thành công của dự án. Không có bản vẽ, mọi báo giá chỉ là “báo giá ảo”.

• Bản vẽ mặt bằng 2D: Bố trí công năng chi tiết từng khu vực (Lễ tân, Locker, khu tắm, các phòng xông, khu thư giãn, F&B…).
• Bản vẽ phối cảnh 3D: Giúp chủ đầu tư hình dung trực quan không gian Jjimjilbang sau khi hoàn thiện sẽ trông như thế nào.
• Bản vẽ kỹ thuật chi tiết: Đây là phần cốt lõi để bóc tách báo giá, bao gồm:
  • Chi tiết kết cấu (vách, trần, sàn).
  • Chi tiết vật liệu (loại gỗ, loại đá, loại đất sét…).
  • Sơ đồ hệ thống điện (đèn, máy xông, điều khiển).
  • Sơ đồ hệ thống cấp thoát nước (cho khu tắm, bể sục).
  • Sơ đồ hệ thống thông gió, PCCC.

 Bước 3: Báo Giá Chi Tiết Từng Hạng Mục (Itemized Quote)

Đây là giai đoạn then chốt, biến những ý tưởng thiết kế và các bản vẽ kỹ thuật phức tạp thành một bảng dự toán tài chính rõ ràng, chi tiết đến từng con ốc. Nếu Bước 2 (Bản vẽ) là “suy nghĩ”, thì Bước 3 là “viết ra chi phí” cho suy nghĩ đó.

Một “báo giá áng chừng” hay “báo giá trọn gói” mà không có chi tiết đi kèm là cực kỳ rủi ro. Ngược lại, một báo giá chi tiết (thường gọi là BOQ – Bill of Quantities) là một tài liệu minh bạch, cho phép chủ đầu tư thấy rõ tiền của mình được chi vào đâu.

• Từ Bản vẽ 2D (Mặt bằng): Tính được chính xác bao nhiêu mét vuông ( m2 sàn, m2 trần, m2 vách ngăn )
• Từ Bản vẽ Kỹ thuật (Chi tiết): Biết rõ cấu tạo của một vách phòng xông hơi. Ví dụ:
  • Lớp 1 (Khung xương): Cần bao nhiêu mét dài gỗ?
  • Lớp 2 (Cách nhiệt): Cần bao nhiêu m2 bông khoáng, bao nhiêu cuộn giấy bạc?
  • Lớp 3 (Ốp hoàn thiện): Cần bao nhiêu m2 gỗ thông Phần Lan? Bao nhiêu kg đá muối?
  • Thiết bị: Cần 01 máy xông khô công suất 9kW, 01 bộ điều khiển, 02 đèn chịu nhiệt.
• Từ Bản vẽ 3D (Phối cảnh): Biết được chủng loại vật liệu (ví dụ: khu lễ tân ốp đá-X, khu nghỉ ngơi dùng sàn gỗ-Y).

C. Bảng Bóc Tách Các Hạng Mục Cốt Lõi Quyết Định Báo Giá Jjimjilbang

Một dự toán chi phí đầu tư Jjimjilbang đầy đủ sẽ bao gồm các nhóm hạng mục chính sau:

 1. Chi phí Thiết kế & Bản vẽ

• Bao gồm chi phí cho bản vẽ 2D, 3D, và toàn bộ hồ sơ kỹ thuật thi công.
• Chi phí này thường được hoàn lại hoặc giảm trừ nếu chủ đầu tư ký hợp đồng thi công.

 2. Chi phí Thi công Phần thô (Xây dựng cơ bản)

• Quan trọng: Phần này liên quan đến hiện trạng mặt bằng. Nếu mặt bằng thô hoàn toàn, chi phí sẽ bao gồm:
  • Xây tường, ngăn vách, phân chia khu vực.
  • Cán nền, chống thấm (đặc biệt quan trọng cho khu vực tắm và bể sục).
  • Thi công hệ thống M&E (Điện, Nước, Thông gió, PCCC) đi âm tường, âm sàn.

 3. Chi phí Thi công Hoàn thiện & Trang trí (Nội thất)

• Đây là phần chiếm ngân sách lớn và thể hiện đẳng cấp của Jjimjilbang.
• Khu vực sảnh & Lễ tân: Quầy, sảnh chờ, vách logo, hệ thống đèn trang trí.
• Khu vực Locker (Tủ đồ): Tủ locker (gỗ/sắt/nhựa ABS), khóa (khóa cơ/khóa điện tử).
• Khu vực Tắm tráng: Vách ngăn, vòi sen, bồn tắm (nếu có).
• Khu vực Nghỉ ngơi chung: Sàn (gỗ/gạch), trần, vách trang trí, bàn ghế, gối, nệm.

 4. Chi phí các Phòng Xông Hơi (Trái tim của Jjimjilbang)

Đây là phần “đắt giá” và phức tạp nhất, đòi hỏi kỹ thuật cao. Báo giá phải bóc tách rõ ràng cho TỪNG PHÒNG.

Ví dụ bóc tách 01 Phòng xông đá muối Himalaya:

• Vật liệu cách nhiệt: Bông khoáng, xốp, giấy bạc (cực kỳ quan trọng để giữ nhiệt).
• Khung xương: Gỗ thông Phần Lan (loại chịu nhiệt, chống cong vênh).
• Vách & Trần: Gỗ thông, vách đá muối (trang trí), đèn LED xuyên đá.
• Sàn: Đá muối (dạng viên hoặc tấm).
• Thiết bị cốt lõi: Máy xông hơi khô (Heater) hoặc công nghệ sưởi sàn (Heating film, XL pipes) + Bảng điều khiển.
• Phụ kiện: Đồng hồ cát, đồng hồ nhiệt, ẩm kế…

5. Chi phí các Bể sục (Onsen/Jacuzzi)

• Chi phí xây dựng bể (bể xây bê tông/bể composite).
• Hệ thống lọc nước tuần hoàn.
• Hệ thống gia nhiệt (Heat pump).
• Hệ thống vòi sục massage (thủy lực, sục khí).

6. Chi phí Mua sắm Thiết bị & Vận hành

• Đồng phục, khăn tắm, quần áo Jjimjilbang.
• Phần mềm quản lý (POS), máy tính, máy in bill.
• Thiết bị F&B (nếu có quầy bar, nhà hàng).

7. Chi phí Dự phòng (Rất quan trọng)

• Luôn luôn dành 5% – 10% tổng ngân sách cho chi phí phát sinh (thay đổi thiết kế, thêm hạng mục…).

D. Báo Giá Tổng Thể: Phép Cộng Của Sự Chi Tiết

Chỉ sau khi hoàn thành Bảng Bóc Tách Hạng Mục (BoQ) ở Bước 3, chủ đầu tư và đơn vị thi công mới có thể ngồi lại và đưa ra một Báo Giá Tổng Thể.

Báo giá tổng thể = [Chi phí Thiết kế] + [Chi phí Phần thô] + [Chi phí Hoàn thiện] + [Chi phí Các phòng xông] + [Chi phí Bể sục] + [Chi phí Thiết bị] + [Chi phí Dự phòng]

Lúc này, chủ đầu tư hoàn toàn nắm quyền kiểm soát:

• Nếu ngân sách vượt dự kiến, bạn biết chính xác cần cắt giảm ở đâu. (Ví dụ: Giảm số lượng bể sục, thay đổi vật liệu ốp lát ở khu vực chung, chọn loại gỗ thông thường thay vì gỗ tuyết tùng…).
• Nếu muốn nâng cấp, bạn cũng biết chính xác cần thêm tiền vào đâu (Ví dụ: Nâng cấp hệ thống khóa locker lên khóa từ, thêm 1 phòng xông tuyết…).

E. Kết luận

Chi phí đầu tư Jjimjilbang không phải là một con số bí ẩn. Nó là một bài toán chi tiết, minh bạch và hoàn toàn có thể kiểm soát được. Để tính toán chính xác, chủ đầu tư bắt buộc phải yêu cầu một bản vẽ thiết kế chi tiết và một báo giá bóc tách từng hạng mục.

Hãy là một nhà đầu tư thông thái, đừng vội vàng chọn một nhà thầu báo giá rẻ không dựa trên bản vẽ. Hãy đầu tư vào thiết kế trước, đó là cách tiết kiệm tiền bạc và tránh rủi ro lớn nhất cho dự án Jjimjilbang của bạn.